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Planejamento sucessório e a nova Lei da Multipropriedade Imobiliária

Preparar uma sucessão imobiliária de forma harmônica é sempre um desafio, mas existem formas de se atingir esse objetivo. Dentre as mais comuns, estão a doação em adiantamento de herança, a criação de uma empresa e via testamento. Além dessas, novas possibilidades de acomodação e partilha de bens imóveis foram trazidas com a Lei nº 13.777/18, que trata da multipropriedade.

A multipropriedade é um “regime de condomínio” em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo. É preciso diferenciar essa modalidade do “time sharing”, pois ambas têm distinções sob o ponto de vista legal. Por exemplo, os contratos de “uso compartilhado”, popularizados nos anos 1980 aqui no Brasil, eram perpetuados por redes hoteleiras, havendo a contratação da compra do uso de diárias em pool de locação num sistema associativo. Estes contratos geraram um longo embate jurídico quando surgiram penhoras e conflitos sucessórios.

A princípio, esses problemas estão resolvidos com a nova legislação, porque agora a propriedade por tempo compartilhado possuirá uma escritura pública e consequentemente matrícula imobiliária individualizada. Portanto, como unidade autônoma com registro próprio, a quota da fração de tempo apresenta-se livre para venda  não restando sequer o direito de preferência a condôminos. Os impostos e taxa de condomínio são individualizados, bem como existe a possibilidade de que seja oferecida em garantia hipotecária. A multipropriedade pode incidir também sobre terrenos urbanos, rurais e imóveis comerciais, permitindo com isso inúmeras composições e organizações comerciais e sucessórias.

Há também na lei a previsão que a multipropriedade possa ser instituída em testamento, ou seja, como instrumento de composição patrimonial sucessória. Como sabemos há casos em que um imóvel se destaca dos demais pelo seu valor, importância ou significado familiar. Assim, um legado testamentário estabelecendo tempo de uso pode ser muito útil em determinadas situações.

A nova lei precisa ser vista dentro de uma nova tendência de compartilhamento de bens, que cresce exponencialmente, sobretudo entre os jovens. Com a ideia de “propriedade” não significando a exclusividade plena do bem, mas sim o momento de usufruir. Outros fatores como a diminuição dos recursos naturais, a maior intensidade da vida urbana em grandes metrópoles e seu consequente aumento de custo de vida caminham para essa racionalização no uso dos imóveis.

Sem embargo, das susceptibilidades humanas, as vantagens do compartilhamento condominial de imóveis têm-se apresentado maiores do que os dissabores.  O regime de propriedade compartilhada pode não ser garantia de pacificação, mas é sem dúvida um importante dispositivo que proporciona claras regras de uso, preservando um bom arranjo entre pluralidade e exclusividade patrimonial.

Desta forma, a divisão por tempo de um imóvel, pode fazer todo o sentido no planejamento de um patrimônio imobiliário, seja para uso ou como fonte de renda.

Angelo Volpi Neto – notário e presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR)