Síndico profissional e advogado esclarecem direitos e deveres de condôminos

Por Jornal do Oeste Publicado em 21/10/2025 - 13:00 Atualizado em 21/10/2025 - 09:26

Advogado Bruno Corrêa de Oliveira e o síndico profissional Paulo Henrique Ambrósio Créditos: Joana Magnabosco

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Viver em condomínio significa compartilhar espaços, responsabilidades e, principalmente, regras que garantem a boa convivência. Nesse cenário, o síndico, seja profissional ou morador eleito, tem a missão de administrar as finanças, representar legalmente o condomínio, cuidar do bem-estar coletivo e mediar conflitos. As convenções e normas internas são a base para manter a organização e a harmonia entre vizinhos.

CONVENÇÃO E REGRAS – Para formalizar a constituição de um condomínio, é necessário elaborar uma convenção. Cada prédio ou residencial possui especificações próprias. Esse documento define as regras de uso das áreas comuns, como piscina, lavanderia, academia, salão de festas, corredores, elevadores, entre outros espaços.

O advogado Bruno Corrêa de Oliveira esclarece que “a convenção é registrada como um documento público que fica junto à matrícula mãe do imóvel, que fica no registro de imóveis, do qual serve como a lei do condomínio. Nesta convenção são previstas as contribuições mensais, as despesas ordinárias e extraordinárias. Também prevê possíveis penalidades em caso de inadimplência, entre outras penalidades que podem ser aplicadas”.

O síndico profissional Paulo Henrique Ambrósio explica que qualquer alteração na convenção exige a aprovação de dois terços dos proprietários. Já o regimento interno pode ser definido por votação, desde que não entre em conflito com a convenção, que tem hierarquia superior.

FINANCEIRO – As despesas de manutenção, como limpeza de caixas d’água e de gordura, dedetização, seguro predial obrigatório, além da energia elétrica das áreas comuns, são rateadas mensalmente entre os moradores.

O síndico exemplifica que “se acontece, por exemplo, uma infiltração na laje do último andar e acaba danificando um apartamento, a responsabilidade é do condomínio, porque é uma área comum. Agora, se for uma infiltração do apartamento de cima para o de baixo, aí a responsabilidade é da unidade que causou o problema”.

As despesas ordinárias ficam sob responsabilidade do morador. Já as benfeitorias que valorizam o imóvel são de responsabilidade do proprietário. O fundo de reserva funciona como uma espécie de poupança. “O valor vai para a mesma conta, mas fica separado e precisa ter prestação de contas. O uso é definido em assembleia, seja ordinária ou extraordinária. Às vezes o conselho tem certa autonomia, mas, em regra, é decisão da assembleia. Por exemplo, se decidirem trocar o motor do portão, mesmo sem defeito, o gasto pode sair do fundo de reserva”, explica Paulo.

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COMPRA DE IMÓVEL – Antes de fechar a compra de um apartamento, Paulo recomenda que o interessado converse com o síndico. Esse contato é essencial para verificar se o imóvel possui pendências junto ao condomínio, se há problemas estruturais ou administrativos e até se existe chamada de capital em aberto, pela qual o novo proprietário passa a responder financeiramente. “O síndico pode informar quem é o administrador, se ele próprio faz a gestão do prédio, como está a situação do caixa, se há inadimplência e qual é a condição da infraestrutura”, orienta.

PERDA DO DIREITO DE MORAR – Um dos pontos mais delicados em condomínios é a possibilidade de o proprietário perder o direito de residir no local devido a mau comportamento. Antes disso, várias medidas podem ser tomadas: comunicações verbais, notificações escritas, advertências e multas.

O síndico Paulo detalha que “primeiro, é realizada uma comunicação verbal, explicando a situação. Depois, vem a notificação por escrito e, dependendo da convenção, podem ser realizadas até três notificações antes de aplicar a multa. Se mesmo com a multa não resolver, aí se tomam medidas mais drásticas”.

A contranotificação permite defesa ao proprietário, que pode justificar o ocorrido. “Às vezes pode ser algo fora do comum. Digamos que a pessoa ficou com o cachorro do irmão, que está doente, e o cachorro acaba latindo muito durante o dia. Então tem toda essa tramitação que precisa ser respeitada”, ressalta o síndico.

No caso extremo, Paulo explica que “quando chega nesse ponto, é levado para o juiz, que analisa todas as medidas tomadas, as notificações extrajudiciais e todo o processo. Aí o morador pode perder o direito de morar no condomínio. Mas atenção, ele não perde o bem. Só perde o imóvel se houver dívida condominial. Pela questão de convivência, ele perde apenas o direito de residir lá”. Nessas situações, é possível alugar o imóvel ou permitir que outro familiar resida, mas o antigo morador não pode visitar, salienta ele.

AIRBNB – Outro tema recorrente é a permissão para locação de imóveis por plataformas digitais, como o Airbnb. Segundo o advogado, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) entende que “se a convenção do condomínio estabelece que ele tem natureza residencial, então está proibido. O condomínio teria que convocar uma assembleia e autorizar, de maneira expressa, a locação via plataforma digital, como o Airbnb. O tribunal entendeu que a locação por curta temporada acaba gerando uma alta rotatividade e isso causa problema de segurança pros outros condôminos. Então, você acaba prejudicando os demais ou colocando eles em risco. Pra liberar, o condomínio precisa convocar uma assembleia e, com quórum de dois terços, alterar a convenção”, esclarece.

PODCAST ALGO A MAIS – A editora-chefe Bruna Manfroi recebeu o advogado e o síndico no podcast Algo a Mais. A entrevista completa, com detalhes sobre os direitos e deveres dos condôminos, pode ser acompanhada pelo link: https://www.youtube.com/watch?v=PMXy8onymps

Da Redação

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